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Parola all'avvocato

Spese condominiali: ecco come avviene la ripartizione

Di Redazione11 Febbraio 2019 Decrease Font Size Increase Font Size Dimensione testo Stampa questo articolo

L'avvocato Goldaniga spiega se sia possibile o meno modificare le cose con una delibera a maggioranza

Spese condominiali: ecco come avviene la ripartizione
Spese condominiali

Gentile avvocato, volevo sapere se sia possibile modificare la ripartizione tra i condomini delle spese condominiali data dalle tabelle millesima con una delibera dell’assemblea presa a maggioranza?

Gentile lettore,
al fine di rendere chiaro cosa si intenda per parti comuni di un condominio sulle quali la legge sancisce l’obbligo di contribuire al pagamento delle relative spese è indispensabile riportarsi a quanto stabilito dal legislatore nel codice civile. Preliminarmente risulta necessario precisare cosa, il legislatore, ha inteso ricomprendere all’interno dell’espressione “cosa comune”.

Ai fini dell’individuazione delle cosiddette parti comuni, viene in soccorso la disciplina di cui all’art. 1117 del codice civile, che esplicitamente elenca alcune categorie da considerarsi comuni, ponendo al punto 3) una clausola di riserva quanto ad “opere, installazioni e manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune”.

Tra tali beni, per giurisprudenza costante, non rientrano i balconi cosiddetti aggettanti, in quanto non svolgenti funzione portante ovvero asservita all’utilità dell’intero condominio, sicché essi quali pertinenza dell’appartamento cui accedono rimangono di proprietà esclusiva del singolo condomino, che rimane legittimato a disporre le relative riparazioni.

Ciononostante, occorre tenere in considerazione le seguenti precisazioni, che fungono da eccezioni alla regola generale sopra esposta a tutela dei diritti degli altri comproprietari, nonché della sicurezza e del decoro dell’edificio:
A) Per quanto attiene al parapetto, alla soletta, agli elementi decorativi e a tutto ciò che risulta visibile all’esterno divenendo per ciò parte integrante della facciata, tali elementi devono ritenersi parti comuni in quanto svolgono una funzione decorativa, estetica ed ornamentale per l’intero condominio, sicchè il singolo condomino non può opporsi a tali opere e deve sostenerne pro quota la spesa.
B) Nel caso in cui i lavori di sistemazione del terrazzo di proprietà del singolo condomino risultino necessari non solo ai fini estetici, ma anche al fine di salvaguardare la sicurezza comune come in caso di degrado tale da ingenerare il pericolo di crolli, distacco di parti etc etc… il condominio è legittimato ad esigere che tali lavori vengano eseguiti, dovendo in tal caso il proprietario sostenere i relativi costi.

Data una definizione del concetto di “cosa comune” vediamo ora cosa dispone la Legge italiana in tema di doveri dei condomini sulle parti comuni. L’art. 1118 del codice civile, in particolare, sancisce l’impossibilità per i condòmini di sottrarsi al contributo delle spese per la conservazione della cosa comune.

Gabriele Goldaniga

Gabriele Goldaniga

Il legislatore, per dar forma inequivocabile a questa norma, di seguito, con l’art. 1123 c.c., ha specificato i criteri di base con i quali si devono ripartire le spese.
L’art. 1123 c.c., infatti, recita: “(I) Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. (II) Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. (III) Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

In altre parole, Il comma I sancisce il criterio di divisione delle spese condominiali relative alla proprietà generale, ovverosia quando la cosa comune appartiene a tutti i condomini di un complesso condominiale; il comma II sancisce il criterio di divisione delle spese condominiali relative alla proprietà generale, ovverosia quando il servizio per taluni impianti, data la loro struttura tecnica, presta ai condomini un servizio di pari intensità, ma con una diversità d’uso dell’impianto (come ad esempio l’ascensore i cui costi di manutenzione sono ripartiti in modo differente tra chi abita al piano terra e chi abita all’ultimo piano del condominio); infine, il comma III, sancisce il criterio della proprietà separata, quando, cioè, una cosa comune appartiene a un solo gruppo di condomini (come ad esempio, in caso di gestione delle diverse scale di un condominio i cui costi sono ripartiti solo sui condòmini che usufruiscono di dette scale).

Questi criteri sono i pilastri su cui si poggia l’applicazione pratica della spesa condominiale che la proprietà comporta e non possono, in nessun caso e per nessuna ragione, essere derogati dalla maggioranza dell’assemblea, ma esclusivamente da una convenzione fra tutti i comproprietari della cosa comune adottata all’unanimità.

Gabriele Goldaniga

L’avvocato Gabriele Goldaniga è membro dell’Associazione italiana giovani avvocati (Aiga) di Bergamo. 

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