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Parola all'avvocato

Acquisto di case all’asta: occhio alle trascrizioni

Di Redazione31 luglio 2017 Decrease Font Size Increase Font Size Dimensione testo Stampa questo articolo

L'avvocato Simone Bertone mette in guardia da eventuali sequestri conservativi dell'immobile

Acquisto di case all’asta: occhio alle trascrizioni
Case all'asta

La perdurante crisi economica e del mercato immobiliare costituisce – ovviamente per i fortunati muniti delle liquidità che glielo consentano – una ghiotta occasione per poter acquistare a prezzo molto conveniente immobili venduti all’asta nell’ambito di procedure esecutive immobiliari.

A linee molto generali ed in estrema sintesi, il meccanismo stabilito dal legislatore prevede che il debitore che non sia più in grado di adempiere alle proprie obbligazioni possa subire, ad iniziativa di uno o più dei propri creditori, il pignoramento di uno o più dei propri beni mobili o immobili, che vengono quindi venduti all’asta nell’ambito di un procedimento avanti al Tribunale finalizzato alla soddisfazione dei creditori mediante il ricavato della suddetta vendita (diverso è, invece, il caso dei debitori insolventi che siano imprenditori commerciali, in quanto, salvo che ricorrano le particolari esenzioni stabilite dall’art. 1 secondo comma del Regio Decreto 16.3.1942 n. 267, il loro intero patrimonio è assoggettato ad una procedura esecutiva “collettiva” – detta, appunto, concorsuale – che viene promossa nell’interesse di tutti i creditori, ovverosia il fallimento).

Concentrando la nostra attenzione sulle vendite giudiziarie immobiliari, il vantaggio di acquistare in questa sede deriva anzitutto dal fatto che i prezzi base d’asta possono essere notevolmente concorrenziali rispetto a quelli di mercato (già di loro molto bassi in questo periodo storico), specie se l’aggiudicazione avvenga all’esito di successive aste andate deserte, che abbiano via via comportato la costante riduzione del prezzo originariamente stabilito dal perito incaricato dal Tribunale.

Inoltre, il passaggio di proprietà del bene dal debitore esecutato, originario proprietario, all’acquirente che se lo è aggiudicato all’asta (qualora ovviamente abbia integralmente saldato il prezzo di aggiudicazione oltre alle spese della procedura esecutiva), avviene non già con atto notarile, bensì con decreto di trasferimento del Tribunale, il quale comporta, nel contempo, la cancellazione del pignoramento e delle ipoteche che risultino iscritte nei registri immobiliari a carico del debitore e su detto immobile.

La ragione di tale essenziale effetto del decreto giudiziale di trasferimento dell’immobile è intuitiva, ovverosia garantire al nuovo acquirente di comprare “bene” e, cioè, senza il rischio che l’immobile aggiudicato continui a rispondere dei debiti del vecchio proprietario. Diversamente, il sopradescritto meccanismo delle espropriazioni forzate immobiliari si incepperebbe, giacché qualsiasi potenziale interessato desisterebbe dall’acquistare beni che lo espongano a rischi per debiti altrui.

Detto meccanismo presenta, tuttavia, una lacuna normativa – superabile in via interpretativa (anche se, come si vedrà, con non poche incertezze) – su cui si invita, dunque, a porre estrema attenzione ogni qualvolta ci si accinga a formulare offerte per beni in vendita all’asta nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare.

Può infatti talvolta accadere che il creditore necessiti di far acclarare con un giudizio civile le proprie ragioni di credito al fine di ottenere una sentenza di condanna del debitore, in attesa della quale egli chieda al giudice un provvedimento volto a “bloccare” provvisoriamente il patrimonio immobiliare del suo debitore onde evitare che questi, nel corso del giudizio, lo disperda (ad esempio vendendolo, giacché la liquidità ricavata è senz’altro più volatile ed occultabile di un immobile), onde sottrarlo al futuro pignoramento.

Detto provvedimento, che porta il nome di sequestro conservativo, deve essere appunto trascritto nei registri immobiliari al fine di dargli la massima pubblicità e si converte automaticamente in pignoramento allorché il creditore ottenga una sentenza per lui favorevole che, accertato il credito, ne condanni il debitore al pagamento.

Ebbene, è assai dibattuto se il decreto giudiziale di trasferimento nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare comporti la cancellazione anche del sequestro conservativo che risulti trascritto sull’immobile oggetto di aggiudicazione.

Tale incertezza comporta notevoli difficoltà nello svolgimento e conclusione delle procedure espropriative immobiliari. La questione non è di poco conto, se si considera che chi reputa che il sequestro conservativo sia insuscettibile di cancellazione col decreto di trasferimento, non rientrando tra le formalità pregiudizievoli suscettibili di cancellazione indicate nell’art. 586 c.p.c., ritiene che l’aggiudicatario dell’immobile possa essere addirittura esposto ad un nuovo pignoramento del bene oggetto di aggiudicazione da parte del creditore sequestrante il cui credito sia rimasto insoddisfatto, con tutto ciò che ne consegue in ordine alla effettiva appetibilità del bene all’asta.

Ma si consideri anche l’ipotesi di un soggetto privato che, intendendo aggiudicarsi un bene immobile all’asta, abbia necessità, ai fini del pagamento del saldo del prezzo del suddetto immobile, di accendere un mutuo garantito da ipoteca sull’immobile che intende aggiudicarsi. Questi, senza essersi reso conto dell’esistenza di un sequestro conservativo a carico dell’immobile di suo interesse, prima di partecipare alla gara potrebbe avere ottenuto una delibera di massima dell’istituto di credito favorevole alla concessione del finanziamento richiesto ed apprendere poi, solo dopo l’aggiudicazione, una volta accortasi anche la banca dell’esistenza di un sequestro conservativo sul bene aggiudicato, che l’effettiva erogazione del finanziamento ipotecario necessario al saldo del prezzo è condizionata a precise rassicurazioni in ordine al fatto che col decreto di trasferimento venga purgata qualsiasi formalità pregiudizievole, ivi incluso il sequestro conservativo in questione. In questa situazione di evidente empasse, il privato si vedrebbe così esposto al concreto rischio di non poter versare il saldo del prezzo entro il termine stabilito in sede di aggiudicazione, con conseguente sua decadenza dalla stessa e perdita dell’acconto già versato.

Occorre, anzitutto, rimarcare come, malgrado i ripetuti recenti interventi legislativi in materia, difetti ad oggi una norma che chiarisca espressamente la questione, facendo riferimento l’art. 586 del codice di procedura civile alla cancellazione, col decreto di trasferimento, delle sole “trascrizioni dei pignoramenti” e delle “iscrizioni ipotecarie”.

Non altrettanto deve dirsi, invece, per la vendita in sede fallimentare, prevedendo esplicitamente l’art. 108 secondo comma del già citato R.D. 267/1942 (c.d. Legge Fallimentare) che il giudice delegato emetta un decreto che disponga, tra l’altro, “la cancellazione … delle trascrizioni … dei sequestri conservativi”.

Tale differente previsione viene ritenuta da taluni inequivoca riprova dell’insuscettibilità di cancellazione del sequestro conservativo nell’ambito delle procedure espropriative immobiliari, secondo il noto brocardo “ubi lex voluit, dixit, ubi noluit, tacuit”. Detta soluzione interpretativa dell’art. 586 c.p.c. desta, tuttavia, parecchie perplessità.

L’art. 686 primo comma del codice di procedura civile stabilisce, infatti, che “Il sequestro conservativo si converte in pignoramento al momento in cui il creditore sequestrante ottiene sentenza di condanna esecutiva”, essendo tale norma costantemente intesa dalla giurisprudenza nel senso che “la conversione del sequestro conservativo in pignoramento opera “ipso iure” nel momento in cui il sequestrante ottiene sentenza di condanna esecutiva, iniziando in quello stesso momento il processo esecutivo, di cui il sequestro stesso, una volta convertitosi in pignoramento, costituisce il primo atto”.

E’, quindi, argomentatamente sostenibile che il sequestro conservativo sia a tutti gli effetti equiparato dall’art. 686 c.p.c. ad un pignoramento e, quindi, che rientri tra le formalità suscettibili di ordine giudiziale di cancellazione letteralmente previste dall’art. 586 c.p.c., con conseguente superamento in via interpretativa del rimarcato vuoto normativo.

Simone Bertone

Simone Bertone

Né sembrerebbe ostare a tale soluzione il citato art. 108 secondo comma della Legge fallimentare, essendo plausibile che tale ultimo dato normativo sia stato solo recentemente introdotto dal legislatore col D.Lgs. 5/2006 proprio a chiarimento dei dubbi interpretativi sorti anche in ordine all’art. 586 c.p.c. e che sia, quindi, suscettibile di interpretazione estensiva anche alle esecuzioni individuali. Sarebbe, del resto, altrimenti difficilmente comprensibile la ragione di una simile disparità di trattamento tra l’aggiudicatario di un bene all’asta nell’ambito di un’esecuzione individuale piuttosto che di una procedura concorsuale.

La differente interpretazione proposta trova, del resto, conferma nell’esame sistematico delle disposizioni del codice di procedura civile, le quali, al fine di soddisfare il credito del creditore sequestrante, consentono che questi o – in forza dell’automatica conversione della misura cautelare in pignoramento – dia impulso a detta procedura esecutiva, oppure intervenga in forza del sequestro ottenuto a proprio favore nella procedura esecutiva promossa da altri, ma non certo che “resti alla finestra” e promuova con un nuovo pignoramento un’ulteriore esecuzione nei confronti dell’aggiudicatario del bene su cui il sequestro è iscritto.

Oltretutto – aderendo all’orientamento che non si condivide – tale nuova ipotetica esecuzione promossa dal creditore sequestrante avverrebbe solo una volta sgombrato il campo da ipoteche e pignoramenti antecedenti in forza del decreto di trasferimento emesso nell’ambito della precedente procedura esecutiva, con conseguente surrettizia ed inammissibile trasformazione del sequestro in uno strumento dagli effetti addirittura equiparabili ad un’ipoteca (se non ancora più incisivi) affatto previsti dall’ordinamento

Confortano, invece, la differente soluzione suggerita diverse recenti pronunce di Tribunale, anche di Bergamo, una circolare orientativa del 13.1.2017 del Tribunale di Roma ai professionisti delegati alle operazioni di vendita all’asta (notai, commercialisti, avvocati), nonché l’opinione di illustri studiosi del processo civile.

Dovendo, tuttavia, il problema essere ad oggi inevitabilmente risolto solo in via interpretativa in difetto di una chiara norma sul punto e di pronunce della Corte di Cassazione, con le conseguenti appena esposte incertezze, è, quindi, auspicabile che l’art. 586 c.p.c. sia oggetto di riforma che ne equipari il tenore a quello dell’art. 108 secondo comma della Legge fallimentare.

Nel frattempo, ogni qualvolta si intenda partecipare ad un’asta giudiziaria nell’ambito di un’esecuzione forzata immobiliare (non invece, come visto, in sede fallimentare, essendovi in quel caso una chiara norma sul punto), è consigliabile consultare prima la perizia disposta dal Tribunale sull’immobile (accessibile a qualunque interessato), onde verificare se tra le trascrizioni pregiudizievoli vi sia anche un sequestro conservativo ed essere, così, pienamente consapevoli delle criticità che da tale trascrizione potrebbero derivare.

Simone Bertone

L’avvocato Simone Bertone si occupa prevalentemente di diritto civile, con particolare interesse per le problematiche di diritto bancario, fallimentare e delle esecuzioni. E’ associato Aiga (Associazione giovani avvocati) di Bergamo.

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