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Parola all'avvocato

Aprire asili nido nei condomini: si può?

Di Redazione13 marzo 2017 Decrease Font Size Increase Font Size Dimensione testo Stampa questo articolo

L'avvocato Roberta Cuttin spiega quando quali sono i vincoli stabiliti dalla legge

Aprire asili nido nei condomini: si può?
Un asilo nido

L’apertura di un asilo nido in un condominio può essere vietata da un regolamento contrattuale ed in tal caso l’amministrazione comunale non può non tenerne conto.

Ciascun condomino ha diritto di utilizzare l’unità immobiliare di sua proprietà nel modo che ritiene più opportuno e consono rispetto alle proprie esigenze purché rispetti le norme di legge e le norme contenute nel regolamento condominiale.

Anche l’apertura di un asilo nido all’interno di un condominio soggiace a questi due vincoli.

Le norme di legge pongono alcuni limiti, ad esempio vietano che le unità immobiliari vengano utilizzate per attività illegali, ma è il regolamento condominiale che pone maggiori ristrettezze.

In particolare, la natura assembleare o contrattuale del regolamento condominiale incide sul contenuto delle norme regolamentari.
Prima di vedere in che limiti, è utile ricordare che il regolamento assembleare è quello adottato dall’assemblea condominiale con le maggioranze previste dall’art. 1138 del codice civile, vale a dire con la maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi; il regolamento contrattuale, invece, è quello sottoscritto da tutti i condomini al momento dell’acquisto delle unità immobiliari, ovvero in un momento successivo.

Il regolamento contrattuale, fatto salvo il rispetto dei limiti di inderogabilità di cui all’art. 1138, comma 4 del codice civile, può contenere norme limitatrici dei diritti dei singoli sulle parti comuni e di proprietà esclusiva, purché tali norme siano redatte in modo tale da essere chiaramente intese.

Il regolamento assembleare, invece, può contenere soltanto delle norme che disciplinano l’uso delle cose comuni, come il decoro dell’edificio, nonché norme che disciplinano l’amministrazione dei beni comuni e la ripartizione delle spese, senza, però, poter derogare alle disposizioni legislative, né comprimere i diritti dei singoli su beni comuni e di proprietà esclusiva.

Roberta Cuttin

Roberta Cuttin

Soltanto un regolamento condominiale di natura contrattuale può, quindi, contenere una clausola che vieti la destinazione ad asilo nido di unità immobiliari facenti parte del condominio. Ne consegue che chi esercita attività di asilo nido laddove il regolamento condominiale (contrattuale) lo vieti espressamente, sarà condannato a cessare tale attività.

Che cosa accade nell’ipotesi in cui l’attività di asilo nido sia stata autorizzata dal Comune?

Il Consiglio di Stato si è pronunciato in merito a tale questione con la sentenza n. 2726 del 27 maggio 2014. Nel caso affrontato un condominio aveva promosso causa nei confronti di un condomino, il quale, contrariamente a quanto sancito nel regolamento condominiale contrattuale, aveva adibito il proprio locale ad asilo nido.

Il condominio vinceva la causa in primo grado e, sulla scorta di tale sentenza, chiedeva al comune competente di ritirare l’autorizzazione concessa a suo tempo al condomino.
Al diniego da parte del Comune seguiva un giudizio innanzi al Tar del Lazio, che confermava l’illegittimità dell’autorizzazione rilasciata dal comune e condannava quest’ultimo a revocare la stessa.

Il giudizio passava, quindi, al Consiglio di Stato. Secondo i giudici del Consiglio di Stato l’esistenza di una clausola del regolamento di condominio che vieti l’esercizio dell’attività di asilo nido è condizione sufficiente ad operare la revoca dell’autorizzazione comunale.

I provvedimenti della pubblica amministrazione sono, infatti, concessi “salvo il diritto di terzi”, vale a dire salvo il diritto di un soggetto privato ad essere salvaguardato da eventuali pregiudizi scaturenti da un provvedimento concesso ad altri.

Roberta Cuttin

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