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Parola all'avvocato

Danni alla proprietà immobiliare: ecco chi paga

Di Redazione4 Luglio 2016 Decrease Font Size Increase Font Size Dimensione testo Stampa questo articolo

L'avvocato Damiano Lo Monaco spiega come tutelare la propria abitazione all'interno di un condominio

Danni alla proprietà immobiliare: ecco chi paga
Bergamo

Egregio avvocato, sono proprietario di appartamento in condominio e patisco da qualche tempo infiltrazioni di acqua provenienti dall’ultimo piano dello stabile, ove vi è un terrazzo con funzione di copertura del medesimo edificio. Come posso tutelare la mia proprietà e quali azioni eventualmente dovrei fare anche contro il condominio?

Caro lettore, la vicenda attiene ad una problematica di condominio e suggerisce un approfondimento di quali siano i criteri che vadano utilizzati per addebitare la responsabilità dei danni.

Rispondo subito citando l’art. 1126 c.c. che evidenzia un obbligo di provvedere alla riparazione del lastrico solare da parte di tutti i condomini in concorso con il proprietario del bene e cioè: per un terzo a carico del proprietario (o dell’usuario) esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.

La tematica in esame ha visto il verificarsi di contrasti giurisprudenziali.

Inizialmente la Corte di cassazione a sezioni unite (n. 2672/1997) aveva ritenuto che la responsabilità per danni prodotti all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare (lastrico condominiale o in proprietà o uso esclusivo), per difetto di manutenzione, si ricollegasse direttamente alla titolarità del diritto reale e, perciò, dovesse considerarsi come conseguenza dell’inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni, poste a carico dei condomini (art. 1223 c.c., comma 1) e del titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo (art. 1126 c.c.).

Successivamente, però, altre pronunce della Corte di cassazione (Cass. n.7727/2000, Cass. n. 6376/20006 tra le tante) hanno diversamente ritenuto che la vicenda dei danni da infiltrazioni da lastrico solare vada risolta applicando l’art. 2051 c.c. in tema di responsabilità extracontrattuale (ciascuno è responsabile del danno cagionato da cose che ha in custodia).

Damiano Lo Monaco

Damiano Lo Monaco

Preso atto di tale perdurante contrasto, da ultimo, la Corte a distanza di circa 16 anni dal precedente intervento torna nuovamente a sezioni unite (con la recente sentenza n. 10/5/16 n. 9449) ad occuparsi della questione concludendo che “la responsabilità per danni da infiltrazioni prodotte dal lastrico solare o dal terrazzo di proprietà o di uso esclusivo va attratta all’ambito di operatività dell’art. 2051 c.c., avuto riguardo alla posizione del soggetto che del lastrico o della terrazza abbia l’uso esclusivo, tenendo anche conto che la funzione assolta in ambito condominiale dal lastrico o dalla terrazza posta a copertura dell’edificio o di una sua parte, configuri anche una concorrente responsabilità del condominio, nel caso in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130 c.c., comma 1, n. 4, ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria”.

Tale presa di posizione giurisprudenziale è importante perché il danno da infiltrazioni in esame viene ricondotto nell’ambito della responsabilità civile con le seguenti conseguenze.

Trovano, infatti, applicazione tutte le disposizioni che disciplinano la responsabilità extracontrattuale, prime fra tutte quelle relative alla prescrizione e alla imputazione della responsabilità, dovendosi affermare che del danno provocato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello risponde il proprietario o il titolare di diritto di uso esclusivo su detti beni al momento del verificarsi del danno.

Dei danni non risponde, invece, chi ha acquistato l’immobile dopo il loro verificarsi. Trova applicazione altresì la disposizione di cui all’art. 2055 c.c. (responsabilità solidale: se il fatto dannoso è imputabile a più persone tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno). Per cui il terzo danneggiato (quindi in questo caso anche il condòmino) che agisca per il risarcimento dei danni da infiltrazione del lastrico solare potrà agire non pro quota contro tutti i condòmini ma, come accade per i danni di natura extra contrattuale per l’intero importo contro uno qualunque dei condòmini quali coobbligati in solido. Trova, infine, applicazione l’intera disciplina dell’art. 2051 c.c. (danno da cose in custodia), anche per i limiti alla esclusione della responsabilità del soggetto che ha la custodia del bene da cui è stato provocato il danno.

Damiano Lo Monaco

L’avvocato Damiano Lo Monaco si occupa prevalentemente di diritto civile e commerciale. Fa parte del comitato scientifico e del consiglio direttivo dell’Aiga (Associazione italiana giovani avvocati) di Bergamo.

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