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Case a Bergamo: ecco i prezzi quartiere per quartiere

Di Redazione17 gennaio 2012 Decrease Font Size Increase Font Size Dimensione testo Stampa questo articolo
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BERGAMO — Le quotazioni delle abitazioni di Bergamo nel primo semestre del 2011 sono aumentate dello 0,7 per cento. Lo rivela l’ultima indagine dell’Ufficio studi del gruppo immobiliare Tecnocasa.

Secondo le rilevazioni, nei primi sei mesi del 2011 il mercato immobiliare nel centro di Bergamo ha lanciato segnali dinamici. Protagoniste soprattutto le famiglie che realizzano acquisti migliorativi e che cercano nelle zone adiacenti al Centro storico tra cui zona Pignolo e largo Cinque Vie dove si trovano abitazioni d’epoca che si scambiano a prezzi medi di 3000-3500 € al mq (buon usato) e 4000 € al mq (per le tipologie di nuova costruzione). Si sono compravenduti soprattutto appartamenti con valore superiore a 350 mila €.

Diverso il mercato nella zona di Borgo Palazzo, in posizione più decentrata, dove sono acquistate abitazioni di tre-quattro locali su cui investire cifre medie di 250 mila €. In zona ci sono abitazioni degli anni ’70-’80 che, in buone condizioni, si scambiano a prezzi medi di 2000-2500 € al mq.

Più difficili le compravendite nei quartieri di Boccalone e Celadina  dove la maggioranza degli acquirenti ha bassa disponibilità di spesa e deve richiedere importanti interventi di mutuo.

Stabili i valori immobiliari nei quartieri di Broseta, Ospedale, Longuelo, Piscine–Conca d’Oro e Loreto. E’ in aumento la domanda di immobili in affitto alimentata da coloro che non riescono ad accedere al credito e da lavoratori fuori sede. La domanda si orienta su bilocali e trilocali, possibilmente arredati. Ad acquistare sono state soprattutto famiglie al primo acquisto e giovani coppie che hanno preferito acquistare nell’hinterland dove i prezzi sono più contenuti. Tra gli acquirenti anche investitori che impiegano un capitale medio di 120 mila € per comprare bilocali che poi affittano a 500 € al mese.

Apprezzati anche bilocali e trilocali possibilmente dotati di doppi servizi. Una delle zone maggiormente ricercate è quella dell’Ospedale, dove si possono trovare soluzioni di tipo signorile, costruite tra gli anni ’60 e ’70, ben servite e richieste soprattutto da professionisti. Il prezzo di un appartamento in buono stato si aggira intorno a 2500 € al mq.

Più prestigioso il mercato immobiliare dei quartieri di  Piscina e Conca d’Oro situata nei pressi della città alta dove ci sono condomini realizzati nella seconda metà degli anni ’60 e ville in stile liberty. L’area di via Broseta invece è semicentrale ed è caratterizzata da palazzi degli anni ’60-’70 oltre che dalla presenza di numerose attività commerciali. Per acquistare un appartamento in buone condizioni in questa zona si spendono mediamente 1800 € al mq.

Non lontano da Broseta sorgono i quartieri di San Paolo e di Loreto, dove si concentrano soprattutto soluzioni ex Iacp realizzate nei primi anni ’60. Tra le zone che si potrebbero rivalutare si segnalano Loreto Bassa e Longuelo dove è in costruzione il nuovo ospedale e dove ci sono condomini costruiti intorno agli anni ’60 valutati a prezzi medi di 1600-1700 € al mq. 

Nei primi sei mesi del 2011 il mercato immobiliare delle zone di Borgo Santa Caterina, Valtesse e Monterosso ha segnalato dinamismo fino a marzo, per poi rallentare nuovamente. Ad acquistare sono state soprattutto famiglie alla ricerca della casa di sostituzione o della prima casa. Basso il ricorso al mutuo. La maggioranza delle compravendite ha interessato i quartieri di Borgo Santa Caterina e di Redona.

Borgo Santa Caterina è un quartiere semicentrale costituito dal Borgo storico e dalla zona che lo circonda con insediamenti costruiti tra gli anni ‘60 e gli anni ‘ 70. Il borgo, caratterizzato da immobili d’epoca del XV e del XIV secolo, al momento registra quotazioni che oscillano da 2200 a 2500 € al mq per le soluzioni ristrutturate di recente e di 1800-1900 € al mq per soluzioni ristrutturate 35-40 anni fa.

Nel quartiere di Redona, in posizione pedecollinare si stanno realizzando diverse nuove costruzioni in palazzina, con un’offerta immobiliare che spazia dall’appartamento al piano terra con giardino all’attico con ampie terrazze. Si sottolinea che attualmente si sta edificando con un orientamento rivolto sopratutto al risparmio energetico: ci sono infatti alcuni cantieri con immobili di classe “A”.

Vi sono difficoltà di vendita per le soluzioni ex Ina Casa a Valtesse e in edilizia Peep ed Aler a Monterosso: infatti ad acquistare questo tipo di abitazioni è una fascia di acquirenti che ricorre quasi sempre al mutuo e che è in difficoltà in questo momento di mercato. Non si registrano invece problematiche per le abitazioni di qualità medio–alta.

In questa prima parte dell’anno e con questo tipo di mercato, stanno comprando anche investitori, interessati in particolare alla zona di Borgo Santa Caterina.
Il mercato delle locazioni registra una prevalenza di richieste di bilocali arredati. Il canone medio di locazione di 400-500 € al mese; la tipologia di contratto più stipulata è il 4+4.

Nella zona nord-est di Bergamo città, sono presenti diverse costruzioni in edilizia convenzionata per le quali si riscontrano compravendite difficoltose.
Stabili le quotazioni delle abitazioni nei quartieri di Colognola, Villaggio degli Sposi, Carducci – Moroni, Carnovali – Carpinoni.

Sul mercato però ci sono segnali di ripresa per le tipologie dal valore superiore  a 150 mila €. Più difficile vendere le abitazioni dal valore inferiore perché interessa un target di acquirenti che dovrebbe fare ricorso al mutuo ma non sempre ha i requisiti per poterlo fare. Acquistano prevalentemente famiglie alla ricerca della prima casa, della casa di sostituzione  e con basso ricorso al mercato del credito.

La zona dove si sono realizzate diverse compravendite è stata quella di Moroni-Carducci, in posizione adiacente al centro e sviluppata dal 1900 in poi. Una soluzione in buono stato di conservazione si valuta intorno a 1700 -2000 € al mq. Sono in corso e ultimati interventi di nuova costruzione che si valutano a prezzi medi di 3000-4000 € al mq.

Il quartiere di Colognola è apprezzato per la presenza di aree verdi e l’ottimo accesso ai tratti stradali in direzione delle valli e dell’autostrada dove si possono acquistare immobili in edilizia privata e convenzionata, per un buon usato si registrano prezzi medi di 1400-1700 € al mq. Si prevede la realizzazione di un nuovo intervento edilizio in luogo dell’ex Molini Moretti. Il nuovo si scambia a prezzi medi di 1900-3000 € al mq.

Il quartiere del Villaggio degli Sposi si caratterizza per la presenza  di aree verdi, la vicinanza al nuovo ospedale e la presenza di un grande parco adiacente. Anche l’offerta immobiliare è molto eterogenea e si segnala anche l’esistenza di nuove costruzioni in edilizia convenzionata e nuove abitazioni in edilizia privata. Al momento si scambiano immobili a prezzi che si aggirano intorno ai 1500-1700 € al mq per l’usato e di 2500 € al mq per il nuovo.
I lavori per la costruzione del nuovo Ospedale non sono stati ancora ultimati, si prevede la consegna nel 2012.

Sul mercato degli affitti si registra una buona domanda di immobili in affitto da parte di single e di giovani coppie spesso trasferite a Bergamo per lavoro.

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